Guvernul riscă să rateze zeci de miliarde de lei din economiile românilor și venituri fiscale semnificative, din cauza blocajului legislativ privind reglementarea Societăților pentru Investiții Imobiliare (SII), echivalentul autohton al Real Estate Investment Trusts (REITs). Proiectul de lege PL-x nr. 433/2024, blocat în circuitul parlamentar de peste doi ani, ar putea atrage importante sume de bani în piața imobiliară, oferind în același timp românilor posibilitatea de a investi în acest sector, cu potențial de randamente mai ridicate.
Un instrument pentru mobilizarea capitalului autohton
Potrivit analiștilor, reglementarea SII este considerată un pas esențial pentru democratizarea pieței de capital și pentru atragerea economiilor populației în circuitul productiv. Absența legislației limitează opțiunile de investiții ale românilor și menține dependența sectorului de finanțări externe, spun specialiștii din domeniu. Miza economică a proiectului este definită de două rezerve masive de capital care, în prezent, nu sunt utilizate eficient. Aproximativ 257 de miliarde de lei sunt depozitate în unități bancare, cu randamente real negative în raport cu inflația. Totodată, fondurile de pensii (Pilonul II) dețin active de 201,6 miliarde de lei, cu permisiunea legală de a investi până la 3% în imobiliare listate, însă sunt limitate de lipsa unor instrumente domestice conforme. Introducerea REIT-urilor ar permite conversia acestor economii în investiții active în active imobiliare de anvergură precum centre logistice sau spații de birouri.
Transparență și randamente competitive
Structura propusă vizează o arhitectură transparentă: o societate-mamă listată la Bursa de Valori București (SII) și filiale deținute în proporție de 95% (Societăți cu Profil Imobiliar – SPI) care administrează activele. Sistemul este conceput ca un „magnet” pentru micii investitori, datorită obligației de a distribui 90% din profitul net sub formă de dividende. Această măsură asigură un flux constant de numerar pentru acționari și, simultan, un flux predictibil de încasări la bugetul de stat prin impozitarea dividendelor cu cota de 16%. Dezbaterile parlamentare recente s-au concentrat pe scutirea de impozit la nivelul societății, însă argumentele tehnice indică faptul că regimul SII nu constituie o facilitate fiscală, ci o eliminare a dublei impuneri, principiu aplicat în majoritatea statelor Uniunii Europene.
Impactul bugetar și social al investițiilor imobiliare
Pe termen mediu și lung, beneficiile sunt net superioare. Activitatea economică indusă este estimată la 30 de miliarde de lei prin mobilizarea capitalului. Colectările suplimentare pot depăși 445 de milioane de lei anual la maturitatea pieței. Obligativitatea distribuirii profitului ar forța fiscalizarea unor randamente care, în prezent, sunt optimizate fiscal spre profit zero. Dincolo de cifre, Legea SII are o componentă socială strategică. Aceasta ar permite cetățenilor accesul la randamente imobiliare profesionale cu praguri de intrare minime, sub supravegherea Autorității de Supraveghere Financiară (ASF). Capitalul atras ar putea finanța proiecte rezidențiale de amploare, atenuând criza locuințelor și supraaglomerarea urbană. Proiectul de lege privind SII rămâne blocat în Parlament, fără o dată clară pentru dezbateri și vot final.
