Conform StartupCafe: Noul Cod al Urbanismului, intrat în vigoare recent, generează deja incertitudini majore pe piața imobiliară, punând în pericol fluiditatea tranzacțiilor și putând duce la creșterea prețurilor, avertizează reprezentanții grupului Pinwell. Deși legea promite simplificări în procesul de autorizare, prezintă neconcordanțe semnificative, în special în ceea ce privește parcelarea terenurilor, creând premisele unor întârzieri și blocaje administrative.
Aceste probleme apar într-un context deja dificil pentru piața rezidențială. În primul semestru al anului 2026, numărul autorizațiilor de construire rezidențiale a scăzut cu 9,6%, iar oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26%. Noua legislație, deși intenționează să fluidizeze procedurile, ar putea amplifica aceste tendințe negative din cauza unor prevederi contradictorii.
Contradicții legislative la parcelarea terenurilor
Una dintre cele mai criticate neconcordanțe ale legii 169/2026, denumită de Pinwell „Noul Cod al Urbanismului”, se referă la procedurile de parcelare a terenurilor. Conform analizei companiei, articolul 216 definește parcelarea ca începând de la minimum trei loturi și condiționează operațiunea de existența unui certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal. În contrast, articolul 256 pare să solicite planul zonal doar pentru un număr mai mare de trei loturi, dar alineatul imediat următor reintroduce obligativitatea acestuia pentru orice tip de parcelare.
În paralel, articolul 218 permite ca un proiect urbanistic de detaliu să cuprindă până la 12 loturi destinate caselor. Această multiplicitate de reglementări creează confuzie, permițând ca pentru același tip de teren să fie aplicate interpretări administrative diferite, unele mult mai complicate și mai îndelungate decât altele. Consultanții imobiliari semnalează deja dificultatea de a oferi termene clare proprietarilor de terenuri, procesul de vânzare devenind dependent de interpretarea fiecărei primării.
Impactul incertitudinii asupra tranzacțiilor și prețurilor
Victor Vremera, Co-CEO Pinwell, subliniază gravitatea situației: „Dacă acum o săptămână puteam să îi dau unui proprietar un termen și niște direcții clare pentru vânzarea terenului său, acum îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale. Această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț.” Pe termen mediu și lung, lipsa de predictibilitate riscă să descurajeze investitorii, care ar putea amâna proiectele sau să își redirecționeze capitalul către alte piețe mai stabile.
Pe lângă problemele legate de parcelare, analiza Pinwell menționează o posibilă neclaritate în redactarea legii privind calculul Procentului de Ocupare a Terenului (POT). Această ambiguitate contribuie la incertitudinea generală, afectând nu doar dezvoltatorii imobiliari, ci și tranzacțiile în care una dintre părți necesită certificate sau autorizații.
Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell, anticipează că, până la clarificarea acestor neconcordanțe, piața se poate confrunta cu erori și blocaje semnificative. „Fiecare primărie își construiește propria practică”, afirmă Voicu, ceea ce duce la o piață fragmentată, cu atâtea interpretări câte autorități administrative există. Acest scenariu generează riscul unor costuri de finanțare și dezvoltare mai mari pentru proiecte, deoarece capitalul și terenurile pot rămâne blocate pe perioade nedeterminate.
Pe termen lung, reforma ar putea aduce o piață mai predictibilă și ar putea elimina proiectele slab capitalizate sau speculative, după o perioadă de ajustare. Totuși, problema imediată rămâne lipsa predictibilității, esențială pentru ca investitorii și proprietarii de terenuri să poată estima corect costurile și termenele proiectelor.
Sursa: StartupCafe
